Kupovina nekretnine u Hrvatskoj: vodič za strane kupce
Kuća u Istri, stan na Kvarneru ili apartman u Dalmaciji? Kupovina nekretnine u Hrvatskoj nije komplikovana kad znate kojim redom idu koraci. Ovdje je sve na jednom mjestu: ko može kupiti, šta provjeriti prije nego što date kaparu (hrv. kapara), koji su troškovi i kako izgleda postupak do upisa vlasništva.
- Postupak korak po korak
- Šta provjeriti prije kapare
- Troškovi kupovine
Ko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj
Građani EU, EEP-a i Švicarske
Kupuju pod istim uslovima kao hrvatski državljani, bez posebnog odobrenja. Za poljoprivredno zemljište i zemljište u zaštićenim područjima važe posebna pravila.
Građani ostalih država
Mogu kupiti nekretninu ako s njihovom državom postoji reciprocitet, uz prethodnu saglasnost nadležnog ministarstva. Postupak traje duže, pa to uključite u plan.
Kupovina preko firme
Nekretninu može kupiti i firma registrovana u Hrvatskoj. Takav način kupovine nosi svoje poreske i računovodstvene obaveze, pa ga prije odluke prođite s advokatom ili savjetnikom.
Postupak kupovine korak po korak
Redoslijed je gotovo uvijek isti, bez obzira na to kupujete li stan, kuću ili zemljište.
- Pronađite nekretninu i zatražite od prodavača podatke: adresu, broj zemljišnoknjižne čestice i katastarsku općinu.
- Pribavite OIB – lični identifikacijski broj koji treba svakom kupcu. Izdaje ga hrvatska poreska uprava (hrv. Porezna uprava), a možete ga zatražiti i preko hrvatske ambasade ili konzulata.
- Provjerite nekretninu u zemljišnoj knjizi (hrv. zemljišna knjiga) i katastru: ko je vlasnik, postoje li hipoteke ili drugi tereti i odgovara li stanje na terenu upisanom stanju.
- Provjerite dozvole: građevinsku i upotrebnu dozvolu (hrv. uporabna dozvola) ili rješenje o legalizaciji (hrv. rješenje o izvedenom stanju), te energetski certifikat koji prodavač mora imati.
- Potpišite predugovor o kupoprodaji (hrv. predugovor) i platite kaparu, obično oko deset posto cijene, uplatom na račun – nikad gotovinom bez potvrde.
- Potpišite kupoprodajni ugovor. Potpis prodavača ovjerava notar (hrv. javni bilježnik), a ugovor mora sadržavati izjavu kojom prodavač dopušta upis vašeg vlasništva.
- Platite ostatak cijene na način dogovoren ugovorom, najsigurnije preko banke ili notarskog depozita.
- Podnesite zahtjev za upis vlasništva u zemljišnu knjigu. Vlasnik postajete upisom, a ne samim potpisivanjem ugovora.
- Ugovor se prijavljuje Poreznoj upravi, koja izdaje rješenje o porezu na promet nekretnina (hrv. porez na promet nekretnina). Porez platite u roku navedenom u rješenju.
Šta provjeriti prije kapare
Većina problema pri kupovini nastaje zato što je nešto propušteno prije plaćanja. Ovo provjerite prije nego što uplatite bilo kakav iznos.
- Izvadak iz zemljišne knjige: da li je prodavač upisan kao vlasnik i da li su upisani svi suvlasnici.
- List tereta u izvatku: hipoteke, služnosti, zabilježbe sporova ili izvršenja.
- Da li stvarna površina i izgled nekretnine odgovaraju onome što piše u zemljišnoj knjizi i katastru.
- Da li je zgrada legalna: građevinska i upotrebna dozvola ili rješenje o legalizaciji.
- Energetski certifikat – prodavač ga je dužan imati i pokazati.
- Da li postoje dugovi za režije, održavanje zgrade ili komunalnu naknadu.
- Za zemljište: namjenu prema prostornom planu, odnosno da li se na njemu smije graditi.
Troškovi kupovine
Pored cijene nekretnine računajte i na dodatne troškove. Tačne iznose dogovorite unaprijed i neka budu zapisani.
Porez na promet nekretnina
Tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine. Plaća ga kupac, na osnovu rješenja Porezne uprave.
PDV kod novogradnje
Kad novu nekretninu prodaje izvođač ili investitor koji je u sistemu poreza na dodanu vrijednost (PDV), PDV je uključen u cijenu, a porez na promet se tada ne plaća.
Notar
Ovjera potpisa ili sastavljanje ugovora i depozit novca naplaćuju se prema notarskoj tarifi.
Advokat
Provjera dokumenata i izrada ugovora. Nije obavezno, ali se stranim kupcima toplo preporučuje.
Agencija
Ako kupujete preko agencije, provizija se dogovara ugovorom o posredovanju. Prije potpisivanja provjerite iznos i ko je plaća.
Prijevod i tumač
Ako ne govorite hrvatski, pri potpisivanju ugovora treba vam sudski tumač, a za dokumente je ponekad potreban ovjeren prijevod.
Dokumenti koji su vam potrebni
Pripremite ih na vrijeme, posebno ako kupujete iz inostranstva.
- Važeći pasoš ili lična karta.
- OIB – lični identifikacijski broj.
- Račun u banci, najbolje u Hrvatskoj, za plaćanje kapare, cijene i poreza.
- Ako vas neko zastupa: punomoć ovjerena kod notara, a ako je izdata u inostranstvu, i s apostilom.
- Prijevod ugovora na jezik koji razumijete, kako biste znali šta potpisujete.
Kupovina na daljinu
Nekretninu je moguće kupiti i bez stalnog boravka u Hrvatskoj, ali je tada oprez još važniji.
- Nekretninu razgledajte lično ili video-pozivom s osobom kojoj vjerujete.
- Punomoć dajte samo osobi kojoj potpuno vjerujete, i to za tačno određeni posao.
- Novac nikad ne šaljite na privatni račun nepoznate osobe niti putem servisa za transfer novca.
- Svaki korak potvrdite pismenim putem i čuvajte kopije svih dokumenata.
Gdje tražiti
Na Retemaxu možete pregledati nekretnine po županijama i gradovima. Najviše oglasa ima na obali, a pretraživati možete na svom jeziku.
- Istarska županija
- Primorsko-goranska županija
- Zadarska županija
- Grad Zagreb
- Splitsko-dalmatinska županija
- Šibensko-kninska županija
- Zagrebačka županija
- Ličko-senjska županija
- Varaždinska županija
- Dubrovačko-neretvanska županija
- Krapinsko-zagorska županija
- Karlovačka županija
- Osječko-baranjska županija
- Vukovarsko-srijemska županija
- Međimurska županija
- Sisačko-moslavačka županija
- Bjelovarsko-bilogorska županija
- Brodsko-posavska županija
- Koprivničko-križevačka županija
- Požeško-slavonska županija
- Virovitičko-podravska županija
Nakon kupovine
Nekoliko obaveza dolazi tek kad postanete vlasnik.
- Provjerite novi izvadak iz zemljišne knjige – u njemu morate biti upisani kao vlasnik.
- Platite porez na promet nekretnina u roku iz rješenja Porezne uprave.
- Za kuću ili stan koji ne koristite za stalno stanovanje općina može naplaćivati godišnji porez na kuće za odmor, a plaća se i komunalna naknada.
- Ako želite iznajmljivati turistima, potrebni su vam odobrenje i prijava gostiju, a plaća se i boravišna taksa (hrv. boravišna pristojba).
- Vlasništvo nad nekretninom samo po sebi ne daje pravo boravka u Hrvatskoj – za boravak važe posebna pravila.
Znakovi upozorenja
Ako primijetite nešto od ovoga, zastanite i provjerite prije plaćanja.
- Prodavač traži kaparu prije nego što ste vidjeli izvadak iz zemljišne knjige.
- Cijena je znatno niža od cijena sličnih nekretnina u istom mjestu.
- Prodavač je u inostranstvu i ne može pokazati nekretninu, ali traži uplatu odmah.
- Traži se plaćanje gotovinom, na privatni račun ili putem servisa za transfer novca.
- Osoba u izvatku nije ista kao osoba s kojom pregovarate, a nema valjanu punomoć.
Česta pitanja
- Mogu li kao stranac kupiti stan ili kuću u Hrvatskoj?
- Građani EU, EEP-a i Švicarske mogu, pod istim uslovima kao Hrvati. Građani drugih država mogu ako s njihovom državom postoji reciprocitet i uz saglasnost nadležnog ministarstva.
- Koliki su troškovi kupovine?
- Najveći je porez na promet nekretnina od tri posto, osim kod novogradnje s PDV-om. Tome se dodaju notar, advokat, eventualno agencija i prijevod.
- Kada postajem vlasnik?
- Upisom u zemljišnu knjigu. Potpisan ugovor je osnov za upis, ali tek vas upis čini vlasnikom prema svima.
- Moram li biti u Hrvatskoj da bih kupio nekretninu?
- Ne nužno. Ugovor može potpisati osoba s vašom ovjerenom punomoći, a neki se koraci mogu obaviti preko ambasade ili konzulata.
- Da li se oglasi na Retemaxu plaćaju?
- Ne. Pregled i objava oglasa na Retemaxu su besplatni, bez provizije.
Ova stranica služi samo za opće informisanje i nije pravni ni poreski savjet. Propisi se mijenjaju – prije kupovine provjerite pojedinosti s advokatom, notarom ili Poreznom upravom.