Kupnja nekretnine u Hrvatskoj: vodič za strane kupce

Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj

Postupak kupnje korak po korak

Redoslijed je gotovo uvijek isti, bez obzira kupujete li stan, kuću ili zemljište.

1. Pronađite nekretninu i zatražite od prodavatelja podatke: adresu, broj zemljišnoknjižne čestice i katastarske općine.
2. Pribavite OIB – osobni identifikacijski broj koji treba svakom kupcu. Izdaje ga Porezna uprava, a možete ga zatražiti i preko hrvatskog veleposlanstva ili konzulata.
3. Provjerite nekretninu u zemljišnoj knjizi i katastru: tko je vlasnik, postoje li hipoteke ili drugi tereti i odgovara li stanje na terenu upisanom stanju.
4. Provjerite dozvole: građevinsku i uporabnu dozvolu ili rješenje o izvedenom stanju, te energetski certifikat koji prodavatelj mora imati.
5. Potpišite predugovor i platite kaparu, obično oko deset posto cijene, uplatom na račun – nikad gotovinom bez potvrde.
6. Potpišite kupoprodajni ugovor. Potpis prodavatelja ovjerava javni bilježnik, a ugovor mora sadržavati izjavu kojom prodavatelj dopušta upis vašeg vlasništva.
7. Platite ostatak cijene na način dogovoren ugovorom, najsigurnije preko banke ili javnobilježničkog pologa.
8. Predajte zahtjev za upis vlasništva u zemljišnu knjigu. Vlasnik postajete upisom, a ne samim potpisom ugovora.
9. Ugovor se prijavljuje Poreznoj upravi, koja izdaje rješenje o porezu na promet nekretnina. Porez platite u roku navedenom u rješenju.

Što provjeriti prije kapare

Većina problema pri kupnji nastaje zato što je nešto propušteno prije plaćanja. Ovo provjerite prije nego što uplatite bilo koji iznos.

• Izvadak iz zemljišne knjige: je li prodavatelj upisan kao vlasnik i jesu li upisani svi suvlasnici.
• Teretni list izvatka: hipoteke, služnosti, zabilježbe sporova ili ovrha.
• Odgovara li stvarna površina i izgled nekretnine onome što piše u zemljišnoj knjizi i katastru.
• Je li zgrada legalna: građevinska i uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju.
• Energetski certifikat – prodavatelj ga je dužan imati i pokazati.
• Ima li dugova za režije, pričuvu zgrade ili komunalnu naknadu.
• Za zemljište: namjenu prema prostornom planu, odnosno smije li se na njemu graditi.

Troškovi uz kupnju

Uz cijenu nekretnine računajte i na dodatne troškove. Točne iznose dogovorite unaprijed i neka budu napisani.

Dokumenti koje trebate

Pripremite ih na vrijeme, pogotovo ako kupujete iz inozemstva.

• Važeća putovnica ili osobna iskaznica.
• OIB – osobni identifikacijski broj.
• Račun u banci, najbolje u Hrvatskoj, za plaćanje kapare, cijene i poreza.
• Ako vas netko zastupa: punomoć ovjerena kod javnog bilježnika, a ako je izdana u inozemstvu, i s apostilom.
• Prijevod ugovora na jezik koji razumijete, kako biste znali što potpisujete.

Kupnja na daljinu

Nekretninu je moguće kupiti i bez stalnog boravka u Hrvatskoj, ali tada je oprez još važniji.

• Nekretninu razgledajte osobno ili videopozivom s osobom kojoj vjerujete.
• Punomoć dajte samo osobi kojoj potpuno vjerujete, za točno određeni posao.
• Novac nikad ne šaljite na privatni račun nepoznate osobe ni putem servisa za prijenos novca.
• Svaki korak potvrdite pisanim putem i čuvajte kopije svih dokumenata.

Gdje tražiti

Na Retemaxu možete pregledati nekretnine po županijama i gradovima. Najviše oglasa je na obali, a pretraživati možete na svom jeziku.

• Istarska županija
• Primorsko-goranska županija
• Zadarska županija
• Grad Zagreb
• Splitsko-dalmatinska županija
• Šibensko-kninska županija
• Zagrebačka županija
• Ličko-senjska županija
• Varaždinska županija
• Dubrovačko-neretvanska županija
• Krapinsko-zagorska županija
• Karlovačka županija
• Osječko-baranjska županija
• Vukovarsko-srijemska županija
• Međimurska županija
• Sisačko-moslavačka županija
• Bjelovarsko-bilogorska županija
• Brodsko-posavska županija
• Koprivničko-križevačka županija
• Požeško-slavonska županija
• Virovitičko-podravska županija

Sve nekretnine u Hrvatskoj ›

Nakon kupnje

Nekoliko obveza dolazi tek kad postanete vlasnik.

• Provjerite novi izvadak iz zemljišne knjige – tamo morate biti upisani kao vlasnik.
• Platite porez na promet nekretnina u roku iz rješenja Porezne uprave.
• Za kuću ili stan koji ne koristite za stalno stanovanje općina može naplaćivati godišnji porez na kuće za odmor, a plaća se i komunalna naknada.
• Ako želite iznajmljivati turistima, potrebno vam je odobrenje i prijava gostiju, a plaća se i boravišna pristojba.
• Vlasništvo nekretnine samo po sebi ne daje pravo boravka u Hrvatskoj – za boravak vrijede posebna pravila.

Znakovi upozorenja

Ako primijetite nešto od ovoga, zastanite i provjerite prije plaćanja.

• Prodavatelj traži kaparu prije nego što ste vidjeli izvadak iz zemljišne knjige.
• Cijena je znatno niža od cijena sličnih nekretnina u istom mjestu.
• Prodavatelj je u inozemstvu i ne može pokazati nekretninu, ali traži uplatu odmah.
• Traži se plaćanje gotovinom, na privatni račun ili preko servisa za prijenos novca.
• Osoba u izvatku nije ista kao osoba s kojom pregovarate, a nema valjanu punomoć.

Više o sigurnoj kupnji ›

Česta pitanja

Mogu li kao stranac kupiti stan ili kuću u Hrvatskoj?

Građani EU, EGP-a i Švicarske mogu pod istim uvjetima kao Hrvati. Građani drugih država mogu ako postoji uzajamnost s njihovom državom i uz suglasnost nadležnog ministarstva.

Koliko iznose troškovi uz kupnju?

Najveći je porez na promet nekretnina od tri posto, osim kod novogradnje s PDV-om. Tome se dodaju javni bilježnik, odvjetnik, eventualna agencija i prijevod.

Kada postajem vlasnik?

Upisom u zemljišnu knjigu. Potpisani ugovor je osnova za upis, ali tek upis vas čini vlasnikom prema svima.

Moram li biti u Hrvatskoj da bih kupio nekretninu?

Ne nužno. Ugovor može potpisati osoba s vašom ovjerenom punomoći, a neki se koraci mogu obaviti preko veleposlanstva ili konzulata.

Plaćaju li se oglasi na Retemaxu?

Ne. Pregled i objava oglasa na Retemaxu su besplatni, bez provizije.