Immobilie in Kroatien kaufen: ein Ratgeber für ausländische Käufer

Ein Haus in Istrien, eine Wohnung an der Kvarner-Bucht oder ein Apartment in Dalmatien? Der Kauf einer Immobilie in Kroatien ist nicht kompliziert, wenn Sie die Reihenfolge der Schritte kennen. Hier finden Sie alles an einem Ort: wer kaufen darf, was Sie vor der Anzahlung (kapara) prüfen sollten, welche Kosten anfallen und wie das Verfahren bis zur Eintragung des Eigentums abläuft.

Der Ablauf Schritt für Schritt
Was Sie vor der Anzahlung prüfen
Kaufnebenkosten

Immobilien in Kroatien Sicher kaufen

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen darf

Bürger der EU, des EWR und der Schweiz

Sie kaufen zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger, ohne besondere Genehmigung. Für landwirtschaftliche Flächen und Grundstücke in Schutzgebieten gelten besondere Regeln.

Bürger anderer Staaten

Sie können eine Immobilie kaufen, wenn mit ihrem Staat Gegenseitigkeit besteht, und zwar mit vorheriger Zustimmung des zuständigen Ministeriums. Das Verfahren dauert länger – planen Sie es also mit ein.

Kauf über eine Firma

Eine Immobilie kann auch eine in Kroatien eingetragene Firma kaufen. Dieser Weg bringt eigene steuerliche und buchhalterische Pflichten mit sich – besprechen Sie ihn deshalb vor der Entscheidung mit einem Anwalt oder Berater.

Der Kauf Schritt für Schritt

Die Reihenfolge ist fast immer gleich, egal ob Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen.

Finden Sie eine Immobilie und lassen Sie sich vom Verkäufer die Angaben geben: Adresse, Nummer der Parzelle im Grundbuch (zemljišna knjiga) und Katastergemeinde.
Beantragen Sie eine OIB – die persönliche Identifikationsnummer, die jeder Käufer braucht. Sie wird von der Steuerverwaltung (Porezna uprava) erteilt; Sie können sie auch über eine kroatische Botschaft oder ein Konsulat beantragen.
Prüfen Sie die Immobilie im Grundbuch und im Kataster: Wer ist der Eigentümer, gibt es Hypotheken oder andere Belastungen, und entspricht der tatsächliche Zustand vor Ort dem eingetragenen?
Prüfen Sie die Genehmigungen: Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) oder Legalisierungsbescheid (rješenje o izvedenom stanju) sowie den Energieausweis, den der Verkäufer haben muss.
Unterschreiben Sie den Vorvertrag (predugovor) und leisten Sie die Anzahlung, üblicherweise etwa zehn Prozent des Preises, per Überweisung – niemals in bar ohne Quittung.
Unterschreiben Sie den Kaufvertrag. Die Unterschrift des Verkäufers beglaubigt ein Notar (javni bilježnik), und der Vertrag muss eine Erklärung enthalten, mit der der Verkäufer der Eintragung Ihres Eigentums zustimmt.
Zahlen Sie den Restbetrag so, wie im Vertrag vereinbart, am sichersten über eine Bank oder ein Notaranderkonto.
Reichen Sie den Antrag auf Eintragung des Eigentums im Grundbuch ein. Eigentümer werden Sie mit der Eintragung, nicht schon mit der Unterschrift unter den Vertrag.
Der Vertrag wird der Steuerverwaltung gemeldet, die einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) erlässt. Zahlen Sie die Steuer innerhalb der im Bescheid genannten Frist.

Was Sie vor der Anzahlung prüfen sollten

Die meisten Probleme beim Kauf entstehen, weil vor der Zahlung etwas übersehen wurde. Prüfen Sie Folgendes, bevor Sie irgendeinen Betrag überweisen.

Grundbuchauszug: Ist der Verkäufer als Eigentümer eingetragen, und sind alle Miteigentümer eingetragen?
Lastenblatt des Auszugs: Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vermerke über Rechtsstreitigkeiten oder Zwangsvollstreckungen.
Ob die tatsächliche Fläche und das Aussehen der Immobilie dem entsprechen, was im Grundbuch und im Kataster steht.
Ob das Gebäude legal ist: Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung oder Legalisierungsbescheid.
Energieausweis – der Verkäufer muss ihn haben und vorlegen.
Ob es Schulden für Nebenkosten, die Instandhaltungsrücklage des Gebäudes oder die Kommunalgebühr gibt.
Bei Grundstücken: die Nutzung laut Raumordnungsplan, also ob darauf gebaut werden darf.

Kaufnebenkosten

Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit weiteren Kosten. Vereinbaren Sie die genauen Beträge im Voraus und lassen Sie sie schriftlich festhalten.

Grunderwerbsteuer

3 % des Marktwerts der Immobilie. Sie wird vom Käufer gezahlt, auf Grundlage eines Bescheids der Steuerverwaltung.

Mehrwertsteuer bei Neubauten

Verkauft ein Bauunternehmen oder Bauträger, der mehrwertsteuerpflichtig ist, eine neue Immobilie, ist die Mehrwertsteuer (PDV) im Preis enthalten, und die Grunderwerbsteuer fällt dann nicht an.

Notar

Die Beglaubigung der Unterschrift oder die Erstellung des Vertrags und die Hinterlegung des Geldes werden nach dem Notartarif abgerechnet.

Anwalt

Prüfung der Unterlagen und Ausarbeitung des Vertrags. Nicht vorgeschrieben, für ausländische Käufer aber dringend empfohlen.

Makler

Wenn Sie über einen Makler kaufen, wird die Provision im Maklervertrag vereinbart. Prüfen Sie vor der Unterschrift die Höhe und wer sie bezahlt.

Übersetzung und Dolmetscher

Wenn Sie kein Kroatisch sprechen, brauchen Sie bei der Vertragsunterzeichnung einen gerichtlich beeidigten Dolmetscher, und Dokumente benötigen manchmal eine beglaubigte Übersetzung.

Unterlagen, die Sie brauchen

Bereiten Sie sie rechtzeitig vor, vor allem wenn Sie aus dem Ausland kaufen.

Gültiger Reisepass oder Personalausweis.
OIB – persönliche Identifikationsnummer.
Ein Bankkonto, am besten in Kroatien, für die Zahlung von Anzahlung, Kaufpreis und Steuer.
Wenn Sie sich vertreten lassen: eine notariell beglaubigte Vollmacht, und wenn sie im Ausland ausgestellt wurde, zusätzlich mit Apostille.
Eine Übersetzung des Vertrags in eine Sprache, die Sie verstehen, damit Sie wissen, was Sie unterschreiben.

Kauf aus der Ferne

Eine Immobilie lässt sich auch ohne ständigen Aufenthalt in Kroatien kaufen, doch dann ist Vorsicht umso wichtiger.

Besichtigen Sie die Immobilie persönlich oder per Videoanruf mit einer Person Ihres Vertrauens.
Erteilen Sie eine Vollmacht nur einer Person, der Sie voll vertrauen, und nur für ein genau bestimmtes Geschäft.
Überweisen Sie niemals Geld auf das Privatkonto einer unbekannten Person oder über einen Geldtransferdienst.
Lassen Sie sich jeden Schritt schriftlich bestätigen und bewahren Sie Kopien aller Dokumente auf.

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Nach dem Kauf

Einige Pflichten kommen erst auf Sie zu, wenn Sie Eigentümer sind.

Prüfen Sie den neuen Grundbuchauszug – dort müssen Sie als Eigentümer eingetragen sein.
Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer innerhalb der Frist aus dem Bescheid der Steuerverwaltung.
Für ein Haus oder eine Wohnung, die Sie nicht als ständigen Wohnsitz nutzen, kann die Gemeinde eine jährliche Ferienhaussteuer erheben, außerdem ist die Kommunalgebühr zu zahlen.
Wenn Sie an Touristen vermieten möchten, brauchen Sie eine Genehmigung und müssen die Gäste anmelden, außerdem ist die Kurtaxe (boravišna pristojba) zu zahlen.
Das Eigentum an einer Immobilie gibt Ihnen für sich allein kein Aufenthaltsrecht in Kroatien – für den Aufenthalt gelten eigene Regeln.

Warnzeichen

Wenn Ihnen etwas davon auffällt, halten Sie inne und prüfen Sie nach, bevor Sie zahlen.

Der Verkäufer verlangt eine Anzahlung, bevor Sie den Grundbuchauszug gesehen haben.
Der Preis liegt deutlich unter dem vergleichbarer Immobilien am selben Ort.
Der Verkäufer ist im Ausland und kann die Immobilie nicht zeigen, verlangt aber sofortige Zahlung.
Es wird Barzahlung, Zahlung auf ein Privatkonto oder über einen Geldtransferdienst verlangt.
Die Person im Grundbuchauszug ist nicht die, mit der Sie verhandeln, und es gibt keine gültige Vollmacht.

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Häufige Fragen

Kann ich als Ausländer in Kroatien eine Wohnung oder ein Haus kaufen?: Bürger der EU, des EWR und der Schweiz können das zu denselben Bedingungen wie Kroaten. Bürger anderer Staaten können es, wenn mit ihrem Staat Gegenseitigkeit besteht und das zuständige Ministerium zustimmt.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?: Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer von 3 %, außer bei Neubauten mit Mehrwertsteuer. Hinzu kommen Notar, Anwalt, gegebenenfalls Makler und Übersetzung.
Wann werde ich Eigentümer?: Mit der Eintragung ins Grundbuch. Der unterschriebene Vertrag ist die Grundlage für die Eintragung, aber erst die Eintragung macht Sie gegenüber allen zum Eigentümer.
Muss ich in Kroatien sein, um eine Immobilie zu kaufen?: Nicht unbedingt. Den Vertrag kann eine Person mit Ihrer beglaubigten Vollmacht unterschreiben, und einige Schritte lassen sich über eine Botschaft oder ein Konsulat erledigen.
Kosten Anzeigen bei Retemax etwas?: Nein. Das Ansehen und Aufgeben von Anzeigen bei Retemax ist kostenlos und provisionsfrei.

Diese Seite dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Vorschriften ändern sich – klären Sie die Einzelheiten vor dem Kauf mit einem Anwalt, einem Notar oder der Steuerverwaltung.