Comprar una propiedad en Croacia: guía para compradores extranjeros

¿Una casa en Istria, un piso en el Kvarner o un apartamento turístico en Dalmacia? Comprar una propiedad en Croacia no es complicado si conoces el orden de los pasos. Aquí lo tienes todo en un mismo sitio: quién puede comprar, qué comprobar antes de pagar las arras (kapara), qué gastos hay y cómo es el proceso hasta la inscripción de la propiedad.

El proceso paso a paso
Qué comprobar antes de las arras
Gastos de la compra

Inmuebles en Croacia Compra segura

Quién puede comprar una propiedad en Croacia

Ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza

Compran en las mismas condiciones que los ciudadanos croatas, sin ninguna autorización especial. Para los terrenos agrícolas y los terrenos en zonas protegidas rigen normas especiales.

Ciudadanos de otros países

Pueden comprar una propiedad si existe reciprocidad con su país, con la autorización previa del ministerio competente. El trámite lleva más tiempo, así que tenlo en cuenta en tus planes.

Compra a través de una empresa

También puede comprar una propiedad una empresa registrada en Croacia. Esta vía tiene sus propias obligaciones fiscales y contables, así que antes de decidir revísala con un abogado o un asesor.

El proceso de compra paso a paso

El orden es casi siempre el mismo, tanto si compras un piso como una casa o un terreno.

Encuentra la propiedad y pide al vendedor los datos: la dirección, el número de la parcela en el Registro de la Propiedad (zemljišna knjiga) y el municipio catastral.
Consigue el OIB, el número de identificación personal que necesita todo comprador. Lo expide la Administración tributaria (Porezna uprava), y también puedes solicitarlo a través de la embajada o el consulado de Croacia.
Comprueba la propiedad en el Registro de la Propiedad y en el Catastro: quién es el propietario, si hay hipotecas u otras cargas y si la situación real coincide con la inscrita.
Comprueba los permisos: la licencia de obras y la licencia de primera ocupación (uporabna dozvola) o la resolución de legalización (rješenje o izvedenom stanju), además del certificado energético, que el vendedor está obligado a tener.
Firma el contrato preliminar (predugovor) y paga las arras, normalmente alrededor del 10 % del precio, mediante transferencia bancaria; nunca en efectivo sin recibo.
Firma el contrato de compraventa. La firma del vendedor la legitima el notario (javni bilježnik), y el contrato debe incluir una declaración con la que el vendedor autoriza la inscripción de tu propiedad.
Paga el resto del precio de la forma acordada en el contrato; lo más seguro es a través del banco o de un depósito notarial.
Presenta la solicitud de inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Te conviertes en propietario con la inscripción, no con la mera firma del contrato.
El contrato se declara ante la Administración tributaria, que emite la resolución sobre el impuesto sobre transmisiones de inmuebles (porez na promet nekretnina). Paga el impuesto en el plazo indicado en la resolución.

Qué comprobar antes de pagar las arras

La mayoría de los problemas en una compra surgen porque se pasó algo por alto antes de pagar. Comprueba estos puntos antes de transferir cualquier cantidad.

Nota del Registro de la Propiedad: si el vendedor figura como propietario y si están inscritos todos los copropietarios.
Hoja de cargas de la nota registral: hipotecas, servidumbres, anotaciones de litigios o embargos.
Si la superficie real y el aspecto de la propiedad coinciden con lo que consta en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
Si el edificio es legal: licencia de obras y licencia de primera ocupación o resolución de legalización.
El certificado energético: el vendedor está obligado a tenerlo y a mostrarlo.
Si hay deudas de suministros, del fondo de reserva de la comunidad o de la tasa municipal.
En el caso de un terreno: su uso según el plan urbanístico, es decir, si se puede edificar en él.

Gastos de la compra

Además del precio de la propiedad, cuenta con gastos adicionales. Acuerda de antemano los importes exactos y que queden por escrito.

Impuesto sobre transmisiones de inmuebles

El 3 % del valor de mercado de la propiedad. Lo paga el comprador, según la resolución de la Administración tributaria.

IVA (PDV) en obra nueva

Cuando una propiedad nueva la vende un constructor o promotor sujeto al IVA, el IVA está incluido en el precio y, en ese caso, no se paga el impuesto sobre transmisiones.

Notario

La legitimación de firmas o la redacción del contrato y el depósito del dinero se cobran según el arancel notarial.

Abogado

Revisión de documentos y redacción del contrato. No es obligatorio, pero para compradores extranjeros es muy recomendable.

Agencia

Si compras a través de una agencia, la comisión se acuerda en el contrato de intermediación. Antes de firmar, comprueba el importe y quién la paga.

Traducción e intérprete

Si no hablas croata, en la firma del contrato necesitas un intérprete jurado, y a veces los documentos requieren una traducción jurada.

Documentos que necesitas

Prepáralos con tiempo, sobre todo si compras desde el extranjero.

Pasaporte o documento de identidad en vigor.
OIB, el número de identificación personal.
Una cuenta bancaria, mejor en Croacia, para pagar las arras, el precio y los impuestos.
Si te representa otra persona: un poder otorgado ante notario y, si se ha emitido en el extranjero, también con apostilla.
Una traducción del contrato a un idioma que entiendas, para saber lo que firmas.

Comprar a distancia

Es posible comprar una propiedad sin residir de forma permanente en Croacia, pero entonces la prudencia es aún más importante.

Visita la propiedad en persona o por videollamada con alguien de tu confianza.
Da un poder solo a una persona en la que confíes plenamente, y para una operación concreta.
Nunca envíes dinero a la cuenta privada de un desconocido ni a través de servicios de envío de dinero.
Confirma cada paso por escrito y guarda copias de todos los documentos.

Dónde buscar

En Retemax puedes ver inmuebles por condados y ciudades. La mayoría de los anuncios están en la costa, y puedes buscar en tu idioma.

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Después de la compra

Algunas obligaciones llegan solo cuando ya eres propietario.

Comprueba la nueva nota del Registro de la Propiedad: debes figurar inscrito como propietario.
Paga el impuesto sobre transmisiones de inmuebles en el plazo que indique la resolución de la Administración tributaria.
Por una casa o un piso que no uses como residencia habitual, el municipio puede cobrar un impuesto anual sobre segundas residencias, y además se paga la tasa municipal.
Si quieres alquilar a turistas, necesitas una autorización y registrar a los huéspedes, y además se paga la tasa turística (boravišna pristojba).
Ser propietario de un inmueble no da por sí solo derecho a residir en Croacia: la residencia se rige por normas propias.

Señales de alerta

Si notas alguna de estas cosas, detente y comprueba antes de pagar.

El vendedor pide las arras antes de que hayas visto la nota del Registro de la Propiedad.
El precio es bastante más bajo que el de propiedades similares en la misma localidad.
El vendedor está en el extranjero y no puede enseñar la propiedad, pero exige el pago de inmediato.
Se pide el pago en efectivo, a una cuenta privada o a través de un servicio de envío de dinero.
La persona que figura en la nota registral no es la misma con la que negocias, y no tiene un poder válido.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar un piso o una casa en Croacia siendo extranjero?: Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza pueden hacerlo en las mismas condiciones que los croatas. Los ciudadanos de otros países pueden si existe reciprocidad con su país y con la autorización del ministerio competente.
¿A cuánto ascienden los gastos de la compra?: El mayor es el impuesto sobre transmisiones de inmuebles del 3 %, salvo en obra nueva con IVA. A eso se suman el notario, el abogado, la agencia si la hay y la traducción.
¿Cuándo me convierto en propietario?: Con la inscripción en el Registro de la Propiedad. El contrato firmado es la base para la inscripción, pero solo la inscripción te hace propietario frente a todos.
¿Tengo que estar en Croacia para comprar una propiedad?: No necesariamente. El contrato puede firmarlo una persona con tu poder notarial, y algunos trámites se pueden hacer a través de la embajada o el consulado.
¿Hay que pagar por los anuncios en Retemax?: No. Ver y publicar anuncios en Retemax es gratis y sin comisiones.

Esta página tiene un fin meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La normativa cambia: antes de comprar, confirma los detalles con un abogado, un notario o la Administración tributaria.