Acheter un bien immobilier en Croatie : guide pour les acheteurs étrangers

Une maison en Istrie, un appartement dans le Kvarner ou un logement de vacances en Dalmatie ? Acheter un bien immobilier en Croatie n’a rien de compliqué quand on connaît l’ordre des étapes. Vous trouverez ici tout au même endroit : qui peut acheter, ce qu’il faut vérifier avant de verser des arrhes (kapara), quels sont les frais et comment se déroule la procédure jusqu’à l’inscription de la propriété.

La procédure étape par étape
À vérifier avant les arrhes
Les frais d’achat

Immobilier en Croatie Acheter en sécurité

Qui peut acheter un bien immobilier en Croatie

Citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse

Ils achètent aux mêmes conditions que les citoyens croates, sans autorisation particulière. Des règles spécifiques s’appliquent aux terres agricoles et aux terrains situés dans des zones protégées.

Citoyens d’autres pays

Ils peuvent acheter un bien s’il existe une réciprocité avec leur pays, sous réserve de l’accord préalable du ministère compétent. La procédure est plus longue : prévoyez-la dans votre calendrier.

Achat par une société

Un bien peut aussi être acheté par une société immatriculée en Croatie. Cette formule entraîne des obligations fiscales et comptables propres : examinez-la avec un avocat ou un conseiller avant de vous décider.

La procédure d’achat étape par étape

L’ordre est presque toujours le même, que vous achetiez un appartement, une maison ou un terrain.

Trouvez un bien et demandez au vendeur ses références : l’adresse, le numéro de parcelle au livre foncier (zemljišna knjiga) et la commune cadastrale.
Obtenez un OIB – le numéro d’identification personnel dont tout acheteur a besoin. Il est délivré par l’administration fiscale (Porezna uprava), et vous pouvez aussi le demander par l’intermédiaire d’une ambassade ou d’un consulat de Croatie.
Vérifiez le bien au livre foncier et au cadastre : qui en est le propriétaire, s’il existe des hypothèques ou d’autres charges, et si la situation sur le terrain correspond à ce qui est inscrit.
Vérifiez les autorisations : permis de construire et permis d’utilisation (uporabna dozvola) ou décision de légalisation (rješenje o izvedenom stanju), ainsi que le certificat de performance énergétique que le vendeur doit posséder.
Signez l’avant-contrat (predugovor) et versez les arrhes, généralement environ dix pour cent du prix, par virement – jamais en espèces sans reçu.
Signez le contrat de vente. La signature du vendeur est légalisée par un notaire (javni bilježnik), et le contrat doit contenir une déclaration par laquelle le vendeur autorise l’inscription de votre propriété.
Payez le solde du prix selon les modalités prévues au contrat, de la manière la plus sûre par l’intermédiaire d’une banque ou d’un dépôt chez le notaire.
Déposez la demande d’inscription de votre propriété au livre foncier. Vous devenez propriétaire par l’inscription, et non par la seule signature du contrat.
Le contrat est déclaré à l’administration fiscale, qui émet un avis d’imposition pour l’impôt sur les transactions immobilières (porez na promet nekretnina). Payez cet impôt dans le délai indiqué dans l’avis.

Ce qu’il faut vérifier avant de verser des arrhes

La plupart des problèmes lors d’un achat viennent de ce qu’un point a été négligé avant le paiement. Vérifiez ce qui suit avant de verser la moindre somme.

L’extrait du livre foncier : le vendeur est-il inscrit comme propriétaire, et tous les copropriétaires sont-ils inscrits ?
La partie de l’extrait consacrée aux charges : hypothèques, servitudes, mentions de litiges ou de saisies.
Si la surface réelle et la configuration du bien correspondent à ce qui figure au livre foncier et au cadastre.
Si le bâtiment est en règle : permis de construire et permis d’utilisation, ou décision de légalisation.
Le certificat de performance énergétique – le vendeur est tenu de l’avoir et de le présenter.
S’il existe des dettes de charges courantes, de fonds de réserve de l’immeuble ou de redevance communale.
Pour un terrain : son affectation selon le plan d’urbanisme, autrement dit s’il est constructible.

Les frais d’achat

En plus du prix du bien, prévoyez des frais supplémentaires. Convenez des montants exacts à l’avance et faites-les mettre par écrit.

Impôt sur les transactions immobilières

3 % de la valeur marchande du bien. Il est payé par l’acheteur, sur la base d’un avis de l’administration fiscale.

TVA dans le neuf

Lorsqu’un bien neuf est vendu par un constructeur ou un promoteur assujetti à la TVA (PDV), la TVA est comprise dans le prix, et l’impôt sur les transactions immobilières n’est alors pas dû.

Notaire

La légalisation de la signature ou la rédaction du contrat ainsi que le dépôt de fonds sont facturés selon le tarif des notaires.

Avocat

Vérification des documents et rédaction du contrat. Ce n’est pas obligatoire, mais c’est vivement recommandé pour les acheteurs étrangers.

Agence

Si vous achetez par l’intermédiaire d’une agence, la commission est fixée dans le contrat de mandat. Vérifiez le montant et qui la paie avant de signer.

Traduction et interprète

Si vous ne parlez pas croate, il vous faut un interprète assermenté lors de la signature du contrat, et les documents nécessitent parfois une traduction certifiée.

Les documents nécessaires

Préparez-les à temps, surtout si vous achetez depuis l’étranger.

Un passeport ou une carte d’identité en cours de validité.
L’OIB – numéro d’identification personnel.
Un compte bancaire, de préférence en Croatie, pour payer les arrhes, le prix et l’impôt.
Si quelqu’un vous représente : une procuration légalisée par un notaire et, si elle a été établie à l’étranger, munie en plus d’une apostille.
Une traduction du contrat dans une langue que vous comprenez, afin de savoir ce que vous signez.

Acheter à distance

Il est possible d’acheter un bien sans résider en permanence en Croatie, mais la prudence est alors encore plus importante.

Visitez le bien en personne ou par appel vidéo avec une personne de confiance.
Ne donnez procuration qu’à une personne en qui vous avez entièrement confiance, et pour une opération précisément définie.
N’envoyez jamais d’argent sur le compte privé d’un inconnu ni par un service de transfert d’argent.
Faites confirmer chaque étape par écrit et conservez une copie de tous les documents.

Où chercher

Sur Retemax, vous pouvez parcourir les biens par comitat et par ville. La plupart des annonces se trouvent sur la côte, et vous pouvez faire vos recherches dans votre langue.

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Après l’achat

Certaines obligations ne commencent qu’une fois que vous êtes propriétaire.

Vérifiez le nouvel extrait du livre foncier – vous devez y figurer comme propriétaire.
Payez l’impôt sur les transactions immobilières dans le délai fixé par l’avis de l’administration fiscale.
Pour une maison ou un appartement que vous n’occupez pas comme résidence permanente, la commune peut percevoir une taxe annuelle sur les résidences secondaires, et la redevance communale est également due.
Si vous souhaitez louer à des touristes, il vous faut une autorisation et vous devez déclarer vos hôtes ; la taxe de séjour (boravišna pristojba) est également due.
Être propriétaire d’un bien ne donne pas en soi le droit de séjourner en Croatie – le séjour obéit à des règles distinctes.

Signaux d’alerte

Si vous remarquez l’un de ces signes, arrêtez-vous et vérifiez avant de payer.

Le vendeur demande des arrhes avant que vous ayez vu l’extrait du livre foncier.
Le prix est nettement inférieur à celui de biens similaires dans la même localité.
Le vendeur est à l’étranger et ne peut pas montrer le bien, mais exige un paiement immédiat.
On vous demande de payer en espèces, sur un compte privé ou par un service de transfert d’argent.
La personne inscrite dans l’extrait n’est pas celle avec qui vous négociez, et elle n’a pas de procuration valable.

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Questions fréquentes

Puis-je, en tant qu’étranger, acheter un appartement ou une maison en Croatie ?: Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse le peuvent, aux mêmes conditions que les Croates. Les citoyens d’autres pays le peuvent s’il existe une réciprocité avec leur pays et avec l’accord du ministère compétent.
À combien s’élèvent les frais d’achat ?: Le poste le plus important est l’impôt sur les transactions immobilières de 3 %, sauf pour le neuf vendu avec TVA. S’y ajoutent le notaire, l’avocat, l’agence le cas échéant et la traduction.
Quand est-ce que je deviens propriétaire ?: Par l’inscription au livre foncier. Le contrat signé est la base de l’inscription, mais seule l’inscription fait de vous le propriétaire à l’égard de tous.
Dois-je être en Croatie pour acheter un bien ?: Pas nécessairement. Le contrat peut être signé par une personne munie de votre procuration légalisée, et certaines démarches peuvent se faire par l’intermédiaire d’une ambassade ou d’un consulat.
Les annonces sur Retemax sont-elles payantes ?: Non. La consultation et la publication d’annonces sur Retemax sont gratuites, sans commission.

Cette page est fournie à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. La réglementation évolue – avant d’acheter, vérifiez les détails auprès d’un avocat, d’un notaire ou de l’administration fiscale.