Comprare un immobile in Croazia: guida per acquirenti stranieri

Una casa in Istria, un appartamento nel Quarnaro o un appartamento turistico in Dalmazia? Comprare un immobile in Croazia non è complicato se conosci l’ordine dei passi. Qui trovi tutto in un unico posto: chi può comprare, cosa verificare prima di versare la caparra (kapara), quali sono i costi e come si arriva all’iscrizione della proprietà.

La procedura passo per passo
Cosa verificare prima della caparra
I costi dell’acquisto

Immobili in Croazia Acquisto sicuro

Chi può comprare un immobile in Croazia

Cittadini dell’UE, del SEE e della Svizzera

Comprano alle stesse condizioni dei cittadini croati, senza alcuna autorizzazione speciale. Per i terreni agricoli e per i terreni nelle aree protette valgono regole particolari.

Cittadini di altri Stati

Possono comprare un immobile se con il loro Stato esiste la reciprocità, previo consenso del ministero competente. La procedura richiede più tempo, quindi tienine conto nei tuoi piani.

Acquisto tramite una società

Un immobile può essere acquistato anche da una società registrata in Croazia. Questa soluzione comporta obblighi fiscali e contabili propri, quindi prima di decidere valutala con un avvocato o un consulente.

La procedura di acquisto passo per passo

L’ordine è quasi sempre lo stesso, che tu compri un appartamento, una casa o un terreno.

Trova l’immobile e chiedi al venditore i dati: indirizzo, numero della particella nel libro fondiario (zemljišna knjiga) e comune catastale.
Ottieni l’OIB, il numero di identificazione personale che serve a ogni acquirente. Lo rilascia l’amministrazione fiscale (Porezna uprava), ma puoi richiederlo anche tramite l’ambasciata o il consolato croato.
Verifica l’immobile nel libro fondiario e al catasto: chi è il proprietario, se ci sono ipoteche o altri gravami e se lo stato reale corrisponde a quello iscritto.
Verifica i permessi: il permesso di costruire e il certificato di agibilità (uporabna dozvola) oppure il provvedimento di legalizzazione (rješenje o izvedenom stanju), e il certificato energetico, che il venditore deve avere.
Firma il contratto preliminare (predugovor) e versa la caparra, di solito circa il 10% del prezzo, con un bonifico sul conto – mai in contanti senza ricevuta.
Firma il contratto di compravendita. La firma del venditore viene autenticata dal notaio (javni bilježnik) e il contratto deve contenere la dichiarazione con cui il venditore consente l’iscrizione della tua proprietà.
Paga il resto del prezzo nel modo stabilito dal contratto; la soluzione più sicura è la banca o il deposito presso il notaio.
Presenta la domanda di iscrizione della proprietà nel libro fondiario. Diventi proprietario con l’iscrizione, non con la semplice firma del contratto.
Il contratto viene denunciato all’amministrazione fiscale, che emette il provvedimento relativo all’imposta sul trasferimento di immobili (porez na promet nekretnina). Paga l’imposta entro il termine indicato nel provvedimento.

Cosa verificare prima della caparra

La maggior parte dei problemi nasce perché qualcosa è stato trascurato prima del pagamento. Verifica questi punti prima di versare qualsiasi somma.

Estratto del libro fondiario: il venditore è iscritto come proprietario e sono iscritti tutti i comproprietari?
Sezione degli oneri dell’estratto: ipoteche, servitù, annotazioni di controversie o di pignoramenti.
Se la superficie reale e l’aspetto dell’immobile corrispondono a quanto risulta dal libro fondiario e dal catasto.
Se l’edificio è regolare: permesso di costruire e certificato di agibilità oppure provvedimento di legalizzazione.
Il certificato energetico: il venditore è tenuto ad averlo e a mostrarlo.
Se ci sono debiti per utenze, fondo di riserva del condominio o contributo comunale.
Per i terreni: la destinazione d’uso secondo il piano territoriale, cioè se vi si può costruire.

I costi dell’acquisto

Oltre al prezzo dell’immobile, metti in conto anche i costi aggiuntivi. Concorda gli importi esatti in anticipo e fatteli mettere per iscritto.

Imposta sul trasferimento di immobili

Il 3% del valore di mercato dell’immobile. La paga l’acquirente, sulla base del provvedimento dell’amministrazione fiscale.

IVA (PDV) sulle nuove costruzioni

Quando un immobile nuovo è venduto da un costruttore o da un investitore soggetto a IVA, l’IVA è inclusa nel prezzo e in questo caso l’imposta sul trasferimento non si paga.

Notaio

L’autenticazione delle firme o la redazione del contratto e il deposito del denaro si pagano secondo la tariffa notarile.

Avvocato

Verifica dei documenti e redazione del contratto. Non è obbligatorio, ma per gli acquirenti stranieri è vivamente consigliato.

Agenzia

Se compri tramite un’agenzia, la provvigione si stabilisce nel contratto di mediazione. Prima di firmare verifica l’importo e chi la paga.

Traduzione e interprete

Se non parli croato, alla firma del contratto ti serve un interprete giurato, e a volte per i documenti serve una traduzione giurata.

I documenti che ti servono

Preparali per tempo, soprattutto se compri dall’estero.

Passaporto o carta d’identità in corso di validità.
OIB – numero di identificazione personale.
Un conto in banca, meglio se in Croazia, per pagare caparra, prezzo e imposte.
Se qualcuno ti rappresenta: una procura autenticata dal notaio e, se è stata rilasciata all’estero, munita anche di apostille.
La traduzione del contratto in una lingua che capisci, per sapere che cosa firmi.

Comprare a distanza

Si può comprare un immobile anche senza vivere stabilmente in Croazia, ma in quel caso la prudenza è ancora più importante.

Visita l’immobile di persona o in videochiamata con una persona di cui ti fidi.
Rilascia una procura solo a una persona di cui ti fidi completamente, e per un affare ben preciso.
Non inviare mai denaro sul conto privato di una persona sconosciuta né tramite servizi di trasferimento di denaro.
Conferma ogni passo per iscritto e conserva una copia di tutti i documenti.

Dove cercare

Su Retemax puoi consultare gli immobili per regione e città. La maggior parte degli annunci riguarda la costa, e puoi cercare nella tua lingua.

Tutti gli immobili in Croazia ›

Dopo l’acquisto

Alcuni obblighi arrivano solo quando diventi proprietario.

Controlla il nuovo estratto del libro fondiario: lì devi risultare iscritto come proprietario.
Paga l’imposta sul trasferimento di immobili entro il termine indicato nel provvedimento dell’amministrazione fiscale.
Per una casa o un appartamento che non usi come residenza stabile, il comune può riscuotere un’imposta annuale sulle case per le vacanze, e si paga anche il contributo comunale.
Se vuoi affittare ai turisti, ti servono un’autorizzazione e la registrazione degli ospiti, e si paga anche la tassa di soggiorno (boravišna pristojba).
Essere proprietario di un immobile non dà di per sé il diritto di soggiorno in Croazia: per il soggiorno valgono regole specifiche.

Segnali d’allarme

Se noti una di queste cose, fermati e verifica prima di pagare.

Il venditore chiede la caparra prima che tu abbia visto l’estratto del libro fondiario.
Il prezzo è molto più basso di quello di immobili simili nella stessa località.
Il venditore è all’estero e non può mostrarti l’immobile, ma chiede il pagamento subito.
Ti viene chiesto di pagare in contanti, su un conto privato o tramite un servizio di trasferimento di denaro.
La persona indicata nell’estratto non è quella con cui stai trattando, e non ha una procura valida.

Di più sull’acquisto sicuro ›

Domande frequenti

Da straniero posso comprare un appartamento o una casa in Croazia?: I cittadini dell’UE, del SEE e della Svizzera possono farlo alle stesse condizioni dei croati. I cittadini di altri Stati possono farlo se esiste la reciprocità con il loro Stato e con il consenso del ministero competente.
A quanto ammontano i costi dell’acquisto?: La voce più alta è l’imposta sul trasferimento di immobili del 3%, tranne che per le nuove costruzioni con IVA. A questa si aggiungono notaio, avvocato, eventuale agenzia e traduzione.
Quando divento proprietario?: Con l’iscrizione nel libro fondiario. Il contratto firmato è la base per l’iscrizione, ma solo l’iscrizione ti rende proprietario nei confronti di tutti.
Devo essere in Croazia per comprare un immobile?: Non necessariamente. Il contratto può essere firmato da una persona munita della tua procura autenticata, e alcuni passi si possono svolgere tramite l’ambasciata o il consolato.
Gli annunci su Retemax sono a pagamento?: No. Consultare e pubblicare annunci su Retemax è gratuito, senza provvigioni.

Questa pagina ha solo scopo informativo generale e non costituisce una consulenza legale né fiscale. Le norme cambiano: prima dell’acquisto verifica i dettagli con un avvocato, un notaio o l’amministrazione fiscale.