Cumpărarea unei proprietăți în Croația: ghid pentru cumpărătorii străini
O casă în Istria, un apartament în Kvarner sau un apartament de vacanță în Dalmația? Cumpărarea unei proprietăți în Croația nu este complicată dacă știți ordinea pașilor. Aici găsiți totul într-un singur loc: cine poate cumpăra, ce trebuie verificat înainte de a plăti arvuna (kapara), care sunt costurile și cum decurge procedura până la înscrierea dreptului de proprietate.
- Procedura pas cu pas
- Ce verificați înainte de arvună
- Costurile cumpărării
Cine poate cumpăra o proprietate în Croația
Cetățenii UE, SEE și Elveției
Cumpără în aceleași condiții ca cetățenii croați, fără o aprobare specială. Pentru terenurile agricole și terenurile din zone protejate se aplică reguli speciale.
Cetățenii altor state
Pot cumpăra o proprietate dacă există reciprocitate cu statul lor, cu acordul prealabil al ministerului competent. Procedura durează mai mult, așa că țineți cont de acest lucru în planurile dumneavoastră.
Cumpărarea prin intermediul unei firme
O proprietate poate fi cumpărată și de o firmă înregistrată în Croația. Această variantă are propriile obligații fiscale și contabile, așa că discutați-o cu un avocat sau un consultant înainte de a lua o decizie.
Procedura de cumpărare pas cu pas
Ordinea este aproape întotdeauna aceeași, indiferent dacă cumpărați un apartament, o casă sau un teren.
- Găsiți proprietatea și cereți-i vânzătorului datele: adresa, numărul parcelei din cartea funciară (zemljišna knjiga) și unitatea cadastrală.
- Obțineți OIB-ul – codul de identificare personală de care are nevoie orice cumpărător. Este emis de administrația fiscală (Porezna uprava), dar îl puteți solicita și prin ambasada sau consulatul Croației.
- Verificați proprietatea în cartea funciară și la cadastru: cine este proprietarul, dacă există ipoteci sau alte sarcini și dacă situația din teren corespunde celei înscrise.
- Verificați autorizațiile: autorizația de construire și autorizația de utilizare (uporabna dozvola) sau decizia de legalizare (rješenje o izvedenom stanju), precum și certificatul energetic, pe care vânzătorul trebuie să îl aibă.
- Semnați antecontractul (predugovor) și plătiți arvuna, de obicei în jur de 10% din preț, prin transfer bancar – niciodată în numerar fără chitanță.
- Semnați contractul de vânzare-cumpărare. Semnătura vânzătorului este legalizată de notarul public (javni bilježnik), iar contractul trebuie să conțină declarația prin care vânzătorul permite înscrierea dreptului dumneavoastră de proprietate.
- Plătiți restul prețului în modul stabilit prin contract; cel mai sigur este prin bancă sau prin depozit notarial.
- Depuneți cererea de înscriere a dreptului de proprietate în cartea funciară. Deveniți proprietar prin înscriere, nu prin simpla semnare a contractului.
- Contractul se declară la administrația fiscală, care emite decizia privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare (porez na promet nekretnina). Plătiți impozitul în termenul indicat în decizie.
Ce verificați înainte de arvună
Cele mai multe probleme la cumpărare apar pentru că ceva a fost omis înainte de plată. Verificați aceste lucruri înainte de a vira orice sumă.
- Extrasul de carte funciară: dacă vânzătorul este înscris ca proprietar și dacă sunt înscriși toți coproprietarii.
- Partea de sarcini a extrasului: ipoteci, servituți, notări ale unor litigii sau executări silite.
- Dacă suprafața reală și aspectul proprietății corespund cu ce scrie în cartea funciară și în cadastru.
- Dacă clădirea este legală: autorizația de construire și autorizația de utilizare sau decizia de legalizare.
- Certificatul energetic – vânzătorul este obligat să îl aibă și să îl prezinte.
- Dacă există datorii la utilități, la fondul de rezervă al clădirii sau la taxa comunală.
- Pentru teren: destinația conform planului urbanistic, adică dacă se poate construi pe el.
Costurile cumpărării
Pe lângă prețul proprietății, luați în calcul și costurile suplimentare. Stabiliți dinainte sumele exacte și cereți să fie trecute în scris.
Impozitul pe transferul proprietății imobiliare
3% din valoarea de piață a proprietății. Îl plătește cumpărătorul, pe baza deciziei administrației fiscale.
TVA (PDV) la construcțiile noi
Când o proprietate nouă este vândută de un constructor sau de un investitor înregistrat în scopuri de TVA, TVA-ul este inclus în preț, iar impozitul pe transfer nu se mai plătește.
Notarul public
Legalizarea semnăturii sau redactarea contractului și depozitul banilor se plătesc conform tarifelor notariale.
Avocatul
Verificarea documentelor și redactarea contractului. Nu este obligatoriu, dar pentru cumpărătorii străini este puternic recomandat.
Agenția
Dacă cumpărați prin agenție, comisionul se stabilește prin contractul de intermediere. Verificați suma și cine o plătește înainte de semnare.
Traducere și interpret
Dacă nu vorbiți croată, la semnarea contractului aveți nevoie de un interpret autorizat, iar documentele necesită uneori o traducere legalizată.
Documentele de care aveți nevoie
Pregătiți-le din timp, mai ales dacă cumpărați din străinătate.
- Pașaport sau carte de identitate valabile.
- OIB – codul de identificare personală.
- Un cont bancar, de preferință în Croația, pentru plata arvunei, a prețului și a impozitului.
- Dacă vă reprezintă cineva: o procură legalizată la notar, iar dacă a fost emisă în străinătate, și cu apostilă.
- Traducerea contractului într-o limbă pe care o înțelegeți, ca să știți ce semnați.
Cumpărarea de la distanță
Puteți cumpăra o proprietate și fără să locuiți permanent în Croația, dar atunci prudența este și mai importantă.
- Vizionați proprietatea personal sau printr-un apel video cu o persoană în care aveți încredere.
- Dați procură doar unei persoane în care aveți încredere deplină și numai pentru o tranzacție anume.
- Nu trimiteți niciodată bani în contul personal al unui necunoscut și nici prin servicii de transfer de bani.
- Confirmați fiecare pas în scris și păstrați copii ale tuturor documentelor.
Unde să căutați
Pe Retemax puteți vedea proprietățile pe județe și orașe. Cele mai multe anunțuri sunt pe litoral, iar căutarea o puteți face în limba dumneavoastră.
- Istarska županija
- Primorsko-goranska županija
- Zadarska županija
- Grad Zagreb
- Splitsko-dalmatinska županija
- Šibensko-kninska županija
- Zagrebačka županija
- Ličko-senjska županija
- Varaždinska županija
- Dubrovačko-neretvanska županija
- Krapinsko-zagorska županija
- Karlovačka županija
- Osječko-baranjska županija
- Vukovarsko-srijemska županija
- Međimurska županija
- Sisačko-moslavačka županija
- Bjelovarsko-bilogorska županija
- Brodsko-posavska županija
- Koprivničko-križevačka županija
- Požeško-slavonska županija
- Virovitičko-podravska županija
După cumpărare
Câteva obligații apar abia după ce deveniți proprietar.
- Verificați noul extras de carte funciară – acolo trebuie să figurați ca proprietar.
- Plătiți impozitul pe transferul proprietății imobiliare în termenul din decizia administrației fiscale.
- Pentru o casă sau un apartament pe care nu îl folosiți ca locuință permanentă, primăria poate percepe un impozit anual pe casele de vacanță, iar în plus se plătește și taxa comunală.
- Dacă vreți să închiriați turiștilor, aveți nevoie de o autorizație și de înregistrarea oaspeților, iar în plus se plătește și taxa turistică (boravišna pristojba).
- Faptul că dețineți o proprietate nu vă dă de la sine dreptul de ședere în Croația – pentru ședere se aplică reguli speciale.
Semnale de alarmă
Dacă observați ceva din lista de mai jos, opriți-vă și verificați înainte de a plăti.
- Vânzătorul cere arvuna înainte să fi văzut extrasul de carte funciară.
- Prețul este mult mai mic decât al proprietăților similare din aceeași localitate.
- Vânzătorul este în străinătate și nu poate arăta proprietatea, dar cere plata imediat.
- Vi se cere plata în numerar, într-un cont personal sau printr-un serviciu de transfer de bani.
- Persoana din extras nu este aceeași cu cea cu care negociați și nu are o procură valabilă.
Întrebări frecvente
- Pot cumpăra, ca străin, un apartament sau o casă în Croația?
- Cetățenii UE, SEE și Elveției pot cumpăra în aceleași condiții ca cetățenii croați. Cetățenii altor state pot cumpăra dacă există reciprocitate cu statul lor și cu acordul ministerului competent.
- Cât de mari sunt costurile cumpărării?
- Cel mai mare cost este impozitul pe transferul proprietății imobiliare, de 3%, cu excepția construcțiilor noi vândute cu TVA. La acesta se adaugă notarul public, avocatul, eventual agenția și traducerea.
- Când devin proprietar?
- Prin înscrierea în cartea funciară. Contractul semnat este baza pentru înscriere, dar abia înscrierea vă face proprietar față de toată lumea.
- Trebuie să fiu în Croația ca să cumpăr o proprietate?
- Nu neapărat. Contractul poate fi semnat de o persoană cu procura dumneavoastră legalizată, iar unii pași pot fi parcurși prin ambasadă sau consulat.
- Anunțurile de pe Retemax sunt contra cost?
- Nu. Vizualizarea și publicarea anunțurilor pe Retemax sunt gratuite, fără comision.
Această pagină are doar scop de informare generală și nu reprezintă consultanță juridică sau fiscală. Reglementările se schimbă – înainte de cumpărare, verificați detaliile cu un avocat, un notar public sau cu administrația fiscală.