Покупка недвижимости в Хорватии: руководство для иностранных покупателей
Дом в Истрии, квартира в Кварнере или апартаменты в Далмации? Купить недвижимость в Хорватии несложно, если знать порядок действий. Здесь собрано всё в одном месте: кто может покупать, что проверить до внесения задатка (kapara), какие расходы вас ждут и как проходит сделка вплоть до регистрации права собственности.
- Порядок действий шаг за шагом
- Что проверить до задатка
- Расходы при покупке
Кто может купить недвижимость в Хорватии
Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии
Покупают на тех же условиях, что и граждане Хорватии, без специального разрешения. Для сельскохозяйственных земель и земель на охраняемых территориях действуют особые правила.
Граждане других государств
Могут купить недвижимость, если между их страной и Хорватией действует принцип взаимности, и с предварительного согласия компетентного министерства. Эта процедура занимает больше времени, поэтому заложите её в свои планы.
Покупка через компанию
Недвижимость может купить и компания, зарегистрированная в Хорватии. У такого способа есть свои налоговые и бухгалтерские обязательства, поэтому прежде чем принять решение, обсудите его с юристом или консультантом.
Порядок покупки шаг за шагом
Последовательность почти всегда одна и та же – покупаете ли вы квартиру, дом или земельный участок.
- Найдите недвижимость и запросите у продавца данные: адрес, номер участка по земельной книге (zemljišna knjiga) и название кадастровой общины.
- Получите OIB – личный идентификационный номер, который нужен каждому покупателю. Его выдаёт налоговая служба (Porezna uprava), запросить его можно также через посольство или консульство Хорватии.
- Проверьте недвижимость по земельной книге и кадастру: кто собственник, есть ли ипотека или другие обременения и соответствует ли фактическое состояние зарегистрированному.
- Проверьте разрешения: разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию (uporabna dozvola) или решение о легализации (rješenje o izvedenom stanju), а также энергетический сертификат, который продавец обязан иметь.
- Подпишите предварительный договор (predugovor) и внесите задаток, обычно около десяти процентов цены, переводом на счёт – никогда не наличными без расписки.
- Подпишите договор купли-продажи. Подпись продавца заверяет нотариус (javni bilježnik), а в договоре должно быть заявление, которым продавец разрешает зарегистрировать ваше право собственности.
- Оплатите оставшуюся часть цены так, как предусмотрено договором, надёжнее всего через банк или через нотариальный депозит.
- Подайте заявление о регистрации права собственности в земельной книге. Собственником вы становитесь с момента регистрации, а не с момента подписания договора.
- Договор передаётся в налоговую службу, которая выносит решение о налоге на переход права собственности на недвижимость (porez na promet nekretnina). Уплатите налог в срок, указанный в решении.
Что проверить до задатка
Большинство проблем при покупке возникает из-за того, что что-то упустили до оплаты. Проверьте всё это, прежде чем переводить какую-либо сумму.
- Выписка из земельной книги: записан ли продавец собственником и указаны ли все совладельцы.
- Раздел обременений в выписке: ипотеки, сервитуты, отметки о спорах или исполнительном производстве.
- Соответствуют ли фактическая площадь и вид недвижимости тому, что записано в земельной книге и кадастре.
- Легально ли построено здание: разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию или решение о легализации.
- Энергетический сертификат – продавец обязан его иметь и предъявить.
- Нет ли долгов за коммунальные услуги, взносов в резервный фонд дома или муниципального сбора.
- Для земельного участка: его назначение по территориальному плану, то есть можно ли на нём строить.
Расходы при покупке
Помимо цены недвижимости, рассчитывайте на дополнительные расходы. Точные суммы согласуйте заранее и зафиксируйте письменно.
Налог на переход права собственности
3 % от рыночной стоимости недвижимости. Его платит покупатель на основании решения налоговой службы.
НДС (PDV) при покупке новостройки
Если новую недвижимость продаёт застройщик или инвестор, являющийся плательщиком НДС, налог уже включён в цену, и тогда налог на переход права собственности не уплачивается.
Нотариус
Заверение подписи или составление договора и депонирование денег оплачиваются по нотариальному тарифу.
Юрист
Проверка документов и составление договора. Это необязательно, но иностранным покупателям настоятельно рекомендуется.
Агентство
Если вы покупаете через агентство, комиссия определяется договором о посредничестве. До подписания проверьте её размер и то, кто её платит.
Перевод и переводчик
Если вы не говорите по-хорватски, при подписании договора вам понадобится судебный переводчик, а для документов иногда нужен заверенный перевод.
Какие документы вам понадобятся
Подготовьте их заранее, особенно если покупаете из-за границы.
- Действующий паспорт или удостоверение личности.
- OIB – личный идентификационный номер.
- Банковский счёт, лучше всего в Хорватии, для оплаты задатка, цены и налога.
- Если вас кто-то представляет: доверенность, заверенная у нотариуса, а если она выдана за границей, то и с апостилем.
- Перевод договора на понятный вам язык, чтобы вы знали, что подписываете.
Покупка на расстоянии
Купить недвижимость можно и без постоянного проживания в Хорватии, но тогда осторожность ещё важнее.
- Осмотрите недвижимость лично или по видеосвязи вместе с человеком, которому вы доверяете.
- Выдавайте доверенность только тому, кому полностью доверяете, и только на конкретную сделку.
- Никогда не переводите деньги на личный счёт незнакомого человека или через сервисы денежных переводов.
- Подтверждайте каждый шаг письменно и храните копии всех документов.
Где искать
На Retemax можно просматривать недвижимость по жупаниям и городам. Больше всего объявлений на побережье, а искать можно на своём языке.
- Istarska županija
- Primorsko-goranska županija
- Zadarska županija
- Grad Zagreb
- Splitsko-dalmatinska županija
- Šibensko-kninska županija
- Zagrebačka županija
- Ličko-senjska županija
- Varaždinska županija
- Dubrovačko-neretvanska županija
- Krapinsko-zagorska županija
- Karlovačka županija
- Osječko-baranjska županija
- Vukovarsko-srijemska županija
- Međimurska županija
- Sisačko-moslavačka županija
- Bjelovarsko-bilogorska županija
- Brodsko-posavska županija
- Koprivničko-križevačka županija
- Požeško-slavonska županija
- Virovitičko-podravska županija
После покупки
Некоторые обязанности появляются только после того, как вы стали собственником.
- Проверьте новую выписку из земельной книги – там вы должны быть записаны собственником.
- Уплатите налог на переход права собственности в срок, указанный в решении налоговой службы.
- За дом или квартиру, которые вы не используете для постоянного проживания, община может взимать ежегодный налог на дома для отдыха, кроме того, уплачивается муниципальный сбор.
- Если вы хотите сдавать жильё туристам, вам нужно разрешение и регистрация гостей, а также уплачивается туристический сбор (boravišna pristojba).
- Право собственности на недвижимость само по себе не даёт права на пребывание в Хорватии – для пребывания действуют отдельные правила.
Тревожные признаки
Если вы заметили что-то из этого, остановитесь и всё проверьте до оплаты.
- Продавец требует задаток до того, как вы увидели выписку из земельной книги.
- Цена значительно ниже, чем у похожих объектов в том же месте.
- Продавец находится за границей и не может показать недвижимость, но требует оплату немедленно.
- От вас требуют оплату наличными, на личный счёт или через сервис денежных переводов.
- Человек, указанный в выписке, – не тот, с кем вы ведёте переговоры, и у него нет действительной доверенности.
Частые вопросы
- Может ли иностранец купить квартиру или дом в Хорватии?
- Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут на тех же условиях, что и хорваты. Граждане других государств могут, если с их страной действует принцип взаимности и есть согласие компетентного министерства.
- Сколько составляют расходы при покупке?
- Самый крупный – налог на переход права собственности в размере 3 %, кроме новостроек с НДС. К нему добавляются нотариус, юрист, при необходимости агентство и перевод.
- Когда я становлюсь собственником?
- С момента регистрации в земельной книге. Подписанный договор – основание для регистрации, но только регистрация делает вас собственником в отношении всех третьих лиц.
- Нужно ли мне быть в Хорватии, чтобы купить недвижимость?
- Не обязательно. Договор может подписать человек по вашей заверенной доверенности, а некоторые шаги можно выполнить через посольство или консульство.
- Платные ли объявления на Retemax?
- Нет. Просмотр и размещение объявлений на Retemax бесплатны, без комиссии.
Эта страница носит исключительно общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство меняется – перед покупкой уточните детали у юриста, нотариуса или в налоговой службе.