Nakup nepremičnine na Hrvaškem: vodnik za tuje kupce
Hiša v Istri, stanovanje na Kvarnerju ali apartma v Dalmaciji? Nakup nepremičnine na Hrvaškem ni zapleten, ko poznate vrstni red korakov. Tukaj je vse na enem mestu: kdo lahko kupi, kaj preveriti, preden plačate aro (kapara), kakšni so stroški in kako poteka postopek do vpisa lastništva.
- Postopek po korakih
- Kaj preveriti pred aro
- Stroški ob nakupu
Kdo lahko kupi nepremičnino na Hrvaškem
Državljani EU, EGP in Švice
Kupujejo pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani, brez posebnega dovoljenja. Za kmetijska zemljišča in zemljišča na zavarovanih območjih veljajo posebna pravila.
Državljani drugih držav
Nepremičnino lahko kupijo, če z njihovo državo obstaja vzajemnost, ob predhodnem soglasju pristojnega ministrstva. Postopek traja dlje, zato ga vključite v načrt.
Nakup prek podjetja
Nepremičnino lahko kupi tudi podjetje, registrirano na Hrvaškem. Tak način prinaša svoje davčne in računovodske obveznosti, zato ga pred odločitvijo preglejte z odvetnikom ali svetovalcem.
Postopek nakupa po korakih
Vrstni red je skoraj vedno enak, ne glede na to, ali kupujete stanovanje, hišo ali zemljišče.
- Poiščite nepremičnino in od prodajalca zahtevajte podatke: naslov, številko zemljiškoknjižne parcele in katastrsko občino.
- Pridobite OIB – osebno identifikacijsko številko, ki jo potrebuje vsak kupec. Izdaja jo hrvaška davčna uprava (Porezna uprava), zanjo pa lahko zaprosite tudi prek hrvaškega veleposlaništva ali konzulata.
- Nepremičnino preverite v zemljiški knjigi (zemljišna knjiga) in katastru: kdo je lastnik, ali obstajajo hipoteke ali druga bremena in ali dejansko stanje na terenu ustreza vpisanemu.
- Preverite dovoljenja: gradbeno in uporabno dovoljenje (uporabna dozvola) ali odločbo o legalizaciji (rješenje o izvedenom stanju) ter energetsko izkaznico, ki jo mora imeti prodajalec.
- Podpišite predpogodbo (predugovor) in plačajte aro, običajno okoli deset odstotkov cene, z nakazilom na račun – nikoli v gotovini brez potrdila.
- Podpišite kupoprodajno pogodbo. Podpis prodajalca overi notar (javni bilježnik), pogodba pa mora vsebovati izjavo, s katero prodajalec dovoljuje vpis vaše lastninske pravice.
- Preostanek kupnine plačajte na način, dogovorjen s pogodbo, najvarneje prek banke ali notarskega depozita.
- Vložite predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Lastnik postanete z vpisom, ne že s samim podpisom pogodbe.
- Pogodba se prijavi davčni upravi, ki izda odločbo o davku na promet nepremičnin (porez na promet nekretnina). Davek plačajte v roku, navedenem v odločbi.
Kaj preveriti pred aro
Večina težav pri nakupu nastane, ker je bilo pred plačilom nekaj spregledano. To preverite, preden nakažete kakršen koli znesek.
- Zemljiškoknjižni izpisek: ali je prodajalec vpisan kot lastnik in ali so vpisani vsi solastniki.
- Bremenski list izpiska: hipoteke, služnosti, zaznambe sporov ali izvršb.
- Ali dejanska površina in videz nepremičnine ustrezata temu, kar piše v zemljiški knjigi in katastru.
- Ali je stavba legalna: gradbeno in uporabno dovoljenje ali odločba o legalizaciji.
- Energetska izkaznica – prodajalec jo mora imeti in pokazati.
- Ali obstajajo dolgovi za obratovalne stroške, rezervni sklad stavbe ali komunalno nadomestilo.
- Pri zemljišču: namembnost po prostorskem načrtu oziroma ali je na njem dovoljeno graditi.
Stroški ob nakupu
Poleg cene nepremičnine računajte tudi na dodatne stroške. Natančne zneske se dogovorite vnaprej in naj bodo zapisani.
Davek na promet nepremičnin
Tri odstotke tržne vrednosti nepremičnine. Plača ga kupec na podlagi odločbe davčne uprave.
DDV pri novogradnjah
Ko novo nepremičnino prodaja izvajalec ali investitor, ki je zavezanec za DDV (PDV), je DDV vključen v ceno, davek na promet nepremičnin pa se takrat ne plača.
Notar
Overitev podpisa ali sestava pogodbe in polog denarja se zaračunajo po notarski tarifi.
Odvetnik
Pregled dokumentov in priprava pogodbe. Ni obvezno, je pa za tuje kupce močno priporočljivo.
Agencija
Če kupujete prek agencije, se provizija dogovori s pogodbo o posredovanju. Pred podpisom preverite znesek in kdo jo plača.
Prevod in tolmač
Če ne govorite hrvaško, pri podpisu pogodbe potrebujete sodnega tolmača, za dokumente pa je včasih potreben overjen prevod.
Dokumenti, ki jih potrebujete
Pripravite jih pravočasno, še posebej če kupujete iz tujine.
- Veljaven potni list ali osebna izkaznica.
- OIB – osebna identifikacijska številka.
- Bančni račun, najbolje na Hrvaškem, za plačilo are, kupnine in davka.
- Če vas nekdo zastopa: pooblastilo, overjeno pri notarju, če je izdano v tujini, pa tudi z apostilom.
- Prevod pogodbe v jezik, ki ga razumete, da boste vedeli, kaj podpisujete.
Nakup na daljavo
Nepremičnino je mogoče kupiti tudi brez stalnega prebivanja na Hrvaškem, vendar je takrat previdnost še pomembnejša.
- Nepremičnino si oglejte osebno ali prek videoklica z osebo, ki ji zaupate.
- Pooblastilo dajte samo osebi, ki ji popolnoma zaupate, in to za točno določen posel.
- Denarja nikoli ne pošiljajte na zasebni račun neznane osebe ali prek storitev za prenos denarja.
- Vsak korak potrdite pisno in hranite kopije vseh dokumentov.
Kje iskati
Na Retemaxu lahko pregledujete nepremičnine po županijah in mestih. Največ oglasov je na obali, iščete pa lahko v svojem jeziku.
- Istarska županija
- Primorsko-goranska županija
- Zadarska županija
- Grad Zagreb
- Splitsko-dalmatinska županija
- Šibensko-kninska županija
- Zagrebačka županija
- Ličko-senjska županija
- Varaždinska županija
- Dubrovačko-neretvanska županija
- Krapinsko-zagorska županija
- Karlovačka županija
- Osječko-baranjska županija
- Vukovarsko-srijemska županija
- Međimurska županija
- Sisačko-moslavačka županija
- Bjelovarsko-bilogorska županija
- Brodsko-posavska županija
- Koprivničko-križevačka županija
- Požeško-slavonska županija
- Virovitičko-podravska županija
Po nakupu
Nekatere obveznosti pridejo šele, ko postanete lastnik.
- Preverite nov zemljiškoknjižni izpisek – v njem morate biti vpisani kot lastnik.
- Davek na promet nepremičnin plačajte v roku iz odločbe davčne uprave.
- Za hišo ali stanovanje, ki ga ne uporabljate za stalno bivanje, lahko občina zaračunava letni davek na počitniške hiše, plača pa se tudi komunalno nadomestilo.
- Če želite oddajati turistom, potrebujete dovoljenje in prijavo gostov, plača pa se tudi turistična taksa (boravišna pristojba).
- Lastništvo nepremičnine samo po sebi ne daje pravice do prebivanja na Hrvaškem – za prebivanje veljajo posebna pravila.
Opozorilni znaki
Če opazite kaj od tega, se ustavite in preverite pred plačilom.
- Prodajalec zahteva aro, preden ste videli zemljiškoknjižni izpisek.
- Cena je občutno nižja od cen podobnih nepremičnin v istem kraju.
- Prodajalec je v tujini in nepremičnine ne more pokazati, vendar zahteva takojšnje plačilo.
- Zahteva se plačilo v gotovini, na zasebni račun ali prek storitve za prenos denarja.
- Oseba v izpisku ni ista kot oseba, s katero se pogajate, in nima veljavnega pooblastila.
Pogosta vprašanja
- Ali lahko kot tujec kupim stanovanje ali hišo na Hrvaškem?
- Državljani EU, EGP in Švice lahko, pod enakimi pogoji kot Hrvati. Državljani drugih držav lahko, če z njihovo državo obstaja vzajemnost, in s soglasjem pristojnega ministrstva.
- Koliko znašajo stroški ob nakupu?
- Največji je davek na promet nepremičnin v višini treh odstotkov, razen pri novogradnjah z DDV. K temu se prištejejo notar, odvetnik, morebitna agencija in prevod.
- Kdaj postanem lastnik?
- Z vpisom v zemljiško knjigo. Podpisana pogodba je podlaga za vpis, šele vpis pa vas naredi lastnika nasproti vsem.
- Ali moram biti na Hrvaškem, da kupim nepremičnino?
- Ne nujno. Pogodbo lahko podpiše oseba z vašim overjenim pooblastilom, nekatere korake pa je mogoče opraviti prek veleposlaništva ali konzulata.
- Ali so oglasi na Retemaxu plačljivi?
- Ne. Pregledovanje in objava oglasov na Retemaxu sta brezplačna, brez provizije.
Ta stran je namenjena le splošnemu obveščanju in ni pravni ali davčni nasvet. Predpisi se spreminjajo – pred nakupom podrobnosti preverite pri odvetniku, notarju ali davčni upravi.