Kupovina nekretnine u Hrvatskoj: vodič za strane kupce
Kuća u Istri, stan na Kvarneru ili apartman u Dalmaciji? Kupovina nekretnine u Hrvatskoj nije komplikovana kad znate kojim redom idu koraci. Ovde je sve na jednom mestu: ko može da kupi, šta da proverite pre nego što date kaparu (hrv. kapara), koji su troškovi i kako izgleda postupak do upisa vlasništva.
- Postupak korak po korak
- Šta proveriti pre kapare
- Troškovi kupovine
Ko može da kupi nekretninu u Hrvatskoj
Građani EU, EEP-a i Švajcarske
Kupuju pod istim uslovima kao hrvatski državljani, bez posebnog odobrenja. Za poljoprivredno zemljište i zemljište u zaštićenim područjima važe posebna pravila.
Građani ostalih država
Mogu da kupe nekretninu ako sa njihovom državom postoji reciprocitet, uz prethodnu saglasnost nadležnog ministarstva. Postupak traje duže, pa to uključite u plan.
Kupovina preko firme
Nekretninu može da kupi i firma registrovana u Hrvatskoj. Takav način kupovine nosi svoje poreske i računovodstvene obaveze, pa ga pre odluke prođite sa advokatom ili savetnikom.
Postupak kupovine korak po korak
Redosled je skoro uvek isti, bez obzira na to da li kupujete stan, kuću ili zemljište.
- Pronađite nekretninu i zatražite od prodavca podatke: adresu, broj zemljišnoknjižne parcele i katastarsku opštinu.
- Pribavite OIB – lični identifikacioni broj koji je potreban svakom kupcu. Izdaje ga Poreska uprava (hrv. Porezna uprava), a možete da ga zatražite i preko hrvatske ambasade ili konzulata.
- Proverite nekretninu u zemljišnoj knjizi (hrv. zemljišna knjiga) i katastru: ko je vlasnik, da li postoje hipoteke ili drugi tereti i da li stanje na terenu odgovara upisanom stanju.
- Proverite dozvole: građevinsku i upotrebnu dozvolu (hrv. uporabna dozvola) ili rešenje o legalizaciji (hrv. rješenje o izvedenom stanju), kao i energetski sertifikat koji prodavac mora da ima.
- Potpišite predugovor o kupoprodaji (hrv. predugovor) i platite kaparu, obično oko deset odsto cene, uplatom na račun – nikad gotovinom bez potvrde.
- Potpišite kupoprodajni ugovor. Potpis prodavca overava javni beležnik (hrv. javni bilježnik), a ugovor mora da sadrži izjavu kojom prodavac dozvoljava upis vašeg vlasništva.
- Platite ostatak cene na način dogovoren ugovorom, najbezbednije preko banke ili depozita kod javnog beležnika.
- Podnesite zahtev za upis vlasništva u zemljišnu knjigu. Vlasnik postajete upisom, a ne samim potpisivanjem ugovora.
- Ugovor se prijavljuje Poreskoj upravi, koja izdaje rešenje o porezu na promet nepokretnosti (hrv. porez na promet nekretnina). Porez platite u roku navedenom u rešenju.
Šta proveriti pre kapare
Većina problema pri kupovini nastaje zato što je nešto propušteno pre plaćanja. Ovo proverite pre nego što uplatite bilo kakav iznos.
- Izvod iz zemljišne knjige: da li je prodavac upisan kao vlasnik i da li su upisani svi suvlasnici.
- List tereta u izvodu: hipoteke, službenosti, zabeležbe sporova ili izvršenja.
- Da li stvarna površina i izgled nekretnine odgovaraju onome što piše u zemljišnoj knjizi i katastru.
- Da li je zgrada legalna: građevinska i upotrebna dozvola ili rešenje o legalizaciji.
- Energetski sertifikat – prodavac je dužan da ga ima i pokaže.
- Da li postoje dugovi za režije, održavanje zgrade ili komunalnu naknadu.
- Za zemljište: namenu prema prostornom planu, odnosno da li na njemu sme da se gradi.
Troškovi kupovine
Pored cene nekretnine računajte i na dodatne troškove. Tačne iznose dogovorite unapred i neka budu zapisani.
Porez na promet nepokretnosti
Tri odsto od tržišne vrednosti nekretnine. Plaća ga kupac, na osnovu rešenja Poreske uprave.
PDV kod novogradnje
Kad novu nekretninu prodaje izvođač ili investitor koji je u sistemu poreza na dodatu vrednost (PDV), PDV je uključen u cenu, a porez na promet se tada ne plaća.
Javni beležnik
Overa potpisa ili sastavljanje ugovora i depozit novca naplaćuju se prema tarifi javnih beležnika.
Advokat
Provera dokumenata i izrada ugovora. Nije obavezno, ali se stranim kupcima toplo preporučuje.
Agencija
Ako kupujete preko agencije, provizija se dogovara ugovorom o posredovanju. Pre potpisivanja proverite iznos i ko je plaća.
Prevod i tumač
Ako ne govorite hrvatski, pri potpisivanju ugovora potreban vam je sudski tumač, a za dokumente je ponekad potreban overen prevod.
Dokumenti koji su vam potrebni
Pripremite ih na vreme, posebno ako kupujete iz inostranstva.
- Važeći pasoš ili lična karta.
- OIB – lični identifikacioni broj.
- Račun u banci, najbolje u Hrvatskoj, za plaćanje kapare, cene i poreza.
- Ako vas neko zastupa: punomoćje overeno kod javnog beležnika, a ako je izdato u inostranstvu, i sa apostilom.
- Prevod ugovora na jezik koji razumete, kako biste znali šta potpisujete.
Kupovina na daljinu
Nekretninu je moguće kupiti i bez stalnog boravka u Hrvatskoj, ali je tada oprez još važniji.
- Nekretninu razgledajte lično ili video-pozivom sa osobom kojoj verujete.
- Punomoćje dajte samo osobi kojoj potpuno verujete, i to za tačno određeni posao.
- Novac nikad ne šaljite na privatni račun nepoznate osobe niti preko servisa za transfer novca.
- Svaki korak potvrdite pismenim putem i čuvajte kopije svih dokumenata.
Gde tražiti
Na Retemaxu možete da pregledate nekretnine po županijama i gradovima. Najviše oglasa ima na obali, a možete da pretražujete na svom jeziku.
- Istarska županija
- Primorsko-goranska županija
- Zadarska županija
- Grad Zagreb
- Splitsko-dalmatinska županija
- Šibensko-kninska županija
- Zagrebačka županija
- Ličko-senjska županija
- Varaždinska županija
- Dubrovačko-neretvanska županija
- Krapinsko-zagorska županija
- Karlovačka županija
- Osječko-baranjska županija
- Vukovarsko-srijemska županija
- Međimurska županija
- Sisačko-moslavačka županija
- Bjelovarsko-bilogorska županija
- Brodsko-posavska županija
- Koprivničko-križevačka županija
- Požeško-slavonska županija
- Virovitičko-podravska županija
Posle kupovine
Nekoliko obaveza dolazi tek kad postanete vlasnik.
- Proverite novi izvod iz zemljišne knjige – u njemu morate da budete upisani kao vlasnik.
- Platite porez na promet nepokretnosti u roku iz rešenja Poreske uprave.
- Za kuću ili stan koji ne koristite za stalno stanovanje opština može da naplaćuje godišnji porez na kuće za odmor, a plaća se i komunalna naknada.
- Ako želite da izdajete turistima, potrebni su vam odobrenje i prijava gostiju, a plaća se i boravišna taksa (hrv. boravišna pristojba).
- Vlasništvo nad nekretninom samo po sebi ne daje pravo boravka u Hrvatskoj – za boravak važe posebna pravila.
Znaci upozorenja
Ako primetite nešto od ovoga, zastanite i proverite pre plaćanja.
- Prodavac traži kaparu pre nego što ste videli izvod iz zemljišne knjige.
- Cena je znatno niža od cena sličnih nekretnina u istom mestu.
- Prodavac je u inostranstvu i ne može da pokaže nekretninu, ali traži uplatu odmah.
- Traži se plaćanje gotovinom, na privatni račun ili preko servisa za transfer novca.
- Osoba u izvodu nije ista kao osoba sa kojom pregovarate, a nema valjano punomoćje.
Česta pitanja
- Mogu li kao stranac da kupim stan ili kuću u Hrvatskoj?
- Građani EU, EEP-a i Švajcarske mogu, pod istim uslovima kao Hrvati. Građani drugih država mogu ako sa njihovom državom postoji reciprocitet i uz saglasnost nadležnog ministarstva.
- Koliki su troškovi kupovine?
- Najveći je porez na promet nepokretnosti od tri odsto, osim kod novogradnje sa PDV-om. Tome se dodaju javni beležnik, advokat, eventualno agencija i prevod.
- Kada postajem vlasnik?
- Upisom u zemljišnu knjigu. Potpisan ugovor je osnov za upis, ali tek vas upis čini vlasnikom prema svima.
- Da li moram da budem u Hrvatskoj da bih kupio nekretninu?
- Ne nužno. Ugovor može da potpiše osoba sa vašim overenim punomoćjem, a neki koraci mogu da se obave preko ambasade ili konzulata.
- Da li se oglasi na Retemaxu plaćaju?
- Ne. Pregled i objava oglasa na Retemaxu su besplatni, bez provizije.
Ova stranica služi samo za opšte informisanje i nije pravni niti poreski savet. Propisi se menjaju – pre kupovine proverite pojedinosti sa advokatom, javnim beležnikom ili Poreskom upravom.